重説の説明事項が増えただけ…ではない!?宅建業法改正の業務への影響とは

 2018年4月に改正された宅地建物取引業法。今回の改正は、過去の業法改正のように、「重要事項説明での説明内容が増えただけではない」というところに注意が必要です。

建物状況調査の説明、斡旋の義務化

今回の改正は、媒介契約から重要事項説明、売買契約と、広範囲にわたり影響がありますが、中でもポイントとなるのが既存住宅の売買仲介の際、「建物状況調査」の制度説明および斡旋(あっせん)が義務化されたことです。

制度説明および斡旋の義務化。具体的には、媒介契約の際に売主様・買主様それぞれに建物状況調査の制度について説明し、実施の希望を聞き、希望される際には調査実施者を斡旋することが義務となります。あくまでも売主様・買主様の要望に合わせての話であり、建物状況調査の実施が義務化されたわけではありません。また、建物状況調査を行う調査実施者の斡旋も、売主様・買主様が調査を希望した場合のみ必要となります。

なお、ここで言う「斡旋」とは、ただ単に調査実施者の連絡先などの情報を提供するだけでなく、調査実施者と売主様・買主様の間の具体的なやりとり、例えば、申込手続きのお手伝いや実施費用の見積提示などが行われるように手配をする必要があります。

対象となる住宅は「既存住宅(中古住宅)」となり、築年数や売主が宅建業者か否か等は問わず対象となります。また戸建住宅・分譲マンションはもちろん、賃貸中の住宅(オーナーチェンジ)や収益物件の売買(アパート等の一棟売り)も対象となります。

実際の業務では、以下3つのタイミングで、「建物状況調査」に関する説明が発生します。

1媒介契約時
売主様・買主様それぞれに建物状況調査の制度概要を説明し、希望に応じて調査実施者を斡旋することになります。媒介契約書には「建物状況調査を実施する者の斡旋の有無」という欄があり、売主様・買主様それぞれの要望に応じて、斡旋を行うかどうかを記載する必要があります。
2重要事項説明時
買主様に建物状況調査の結果を重要事項として説明することが必要となります。調査の実施の有無と、実施した場合は結果を買主様に説明します。業法においては調査実施者が「建物状況調査の結果の概要」という国土交通省が定めた書式で書類を作成します。こちらの書類を重要事項説明に添付し説明するよう定められています。ただし、この「建物状況調査の結果の概要」では細かな指摘内容までは書かれていないため、実務上は買主様から質問を受けた際に答えられるよう不動産会社様としても調査報告書は目を通すことをお勧めしております。
3売買契約時
売買契約成立時に、「建物の状況について売主・買主の当事者双方が確認した事項を記載した書面を交付すること」が義務付けられます。具体的には契約書に記載事項が追加されますので実施の有無に応じてこの欄も記載する必要があります。

今回改正により、特に業務に影響が出るのは、媒介契約を結ぶ際の売主様・買主様それぞれの対応方法が変わることと言われております。

説明時に気になるポイントは、調査費用および瑕疵が見つかった場合の補修費用の負担をどうするか、ということです。

調査費用は売主様・買主様どちらが依頼した場合でも、「調査を依頼した側」が調査費用を負担するのが一般的です。また調査の結果、瑕疵や不具合が見つかった場合の補修費用については、特に明確な定めはなく、実務上でも都度調整となるケースが多いです。

では売主様・買主様それぞれに対しておこなう説明ポイントをご案内します。

売主様への媒介契約時 説明ポイント

売主様側とは売却開始前に媒介契約を締結し、その際に制度を説明することになるので、説明のタイミングは決まっています。

瑕疵につながる不具合や劣化などは検査をしなければわからないので、目に見えて分かるような不具合がなければ「できれば触れずに済ませたい」という思いが売主様には生まれるかと思います。しかし、売主様側が調査を行わなくても、先々買主様が見つかり、買主様側が調査を希望する場合があります。ただ、単に「建物状況調査をやりますか」と売主様に聞くだけでなく、調査を行わない「リスク」と調査を行う「メリット」について十分に説明する必要があります。

<調査を行わないリスクとは?>

  • 売主様が調査を行わずに買主様が調査をおこなった場合、建物状況調査の結果がでるまでは取引がストップしてしまうので、購入申込みから契約までの期間が長引くことがあります。また結果によっては売主様が把握していなかった不具合が発見され、値引き交渉や購入取止めにつながる可能性もあります。
  • 調査をせずに引渡しから3ヵ月以内に不具合が見つかってしまった場合、瑕疵担保責任から補修工事は売主様が買主様に対しておこなうことになっているので、補償負担を考えると大きな出費となる可能性があります。

<調査を行うメリットとは?>

あらかじめ「建物状況調査」を行うことで「売却後のトラブルを未然に防げる」というメリットもあります。さらに「検査済みだから安心して購入できる物件」であることをアピールできるので買い手が早く見つかる可能性もあり、売主様にとっては大きなメリットとなります。

不動産会社の立場としては、調査の結果を受けて不具合の内容や度合いに応じてどう補修するかを売主様と相談・検討の上、例えば販売価格を調整したり、買主様への提案用に補修見積を取ったりするなどのフォローが必要となります。

買主様への媒介契約時 説明ポイント

従来、買主様と媒介契約を結ぶタイミングは、売買契約時と同時に取得されている不動産会社様も多いかと思います。しかし、このタイミングで「建物状況調査」の制度を説明し、買主様が調査を希望された場合、やはり買主様としては調査結果を確認した上で契約を結びたいと考えられる方が多くいらっしゃるかと思います。

そうなると調査実施後に契約日をずらす必要が生じるため、売買契約そのものが当日結べなくなってしまい、調査を終了し結果が報告されるまで取引はストップしてしまいます。

このようなことにならないよう、できるだけ早いタイミング、例えば購入候補の物件が出てきた段階などで調査の説明や実施の要望などを確認しておく、また物件を紹介する際にも、その物件が調査済みの物件かどうかをあらかじめ確認しておくなど、いろいろとタイミングを図る必要が出てきます。

まとめ

売主様・買主様のどちらにとっても、安心安全な取引ができることが「建物状況調査」を行う最大のメリット。取引のスピードを重視するあまり、業法で定められている内容を忘れてしまうことがないよう、未然にリスクを防ぎ売主様・買主様・不動産会社の三方良しとなるこの制度を活用していきましょう。

公開日:2018.12.01

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