民法とは、明治時代にできたもので、言葉が古すぎて使われていない条文もありました。不動産業界で多く使われている「瑕疵」もそれにあたり、過去の判例も検証した結果、現代用語に置き換え「契約不適合」という言葉に言い換えられることになりました。もちろん、民法の内容自体は変わりませんが、「瑕疵」から「契約不適合」に変わることによって、言葉の意味があまりにもわかりやすくなり、売主が買主に瑕疵担保責任を負う際に、注意しなければいけない内容が増えました。
では、具体的にどのような影響があるか売買契約における契約不適合責任を中心にお伝えします。
土地および建物をめぐる業界において大切なことは、いま売買契約書で使っている「瑕疵」が「契約不適合」に変わり、引渡された目的物が「種類」「数量」「品質」に関する契約不適合があったときにクレームが発生する恐れがあるということです。
ちなみに売買契約の瑕疵担保責任の規定においては損害賠償を求めることが出来るという現行民法があります。今回の民法改正では、悪いところをなおす履行の追完を売買に対しても認めようという「履行追完請求権」が新設されました。（民法562条1項）
2020年4月1日よりも前に売買契約を締結された場合は旧民法、それ以後は新民法に踏まえた契約書にしなければいけないので、新民法にあわせて契約約款の改定が急務となります。売買契約の中で、隠れた瑕疵にのみ瑕疵担保責任を負うというのが旧民法ですが、新民法では「隠れた」がなくなります。また契約不適合は売買だけでなく、請負契約の条文としても使うことになりました。
買主様側にとって「隠れた」がなくなるので売主様側にとってクレームリスクが高くなります。
解決策の一つは、中古住宅の売買であれば家の中に存在するパッと見た目ではわからない不具合でもしっかりホームインスペクション（建物状況調査）をして、契約書に容認事項として盛り込むことが効果的です。例えば基礎のクラックがこのように入っています、など現状の状態を容認事項とした上で、売買契約を結ぶことが出来れば契約内容なので、後からその部位について契約不適合責任だといわれるリスクは少なくなるので、建物状況調査を使ってスマートに売買の流れを作っていくことも戦略的に有効な手段となります。
「数量」に関する契約不適合について、不動産業界においては、土地を面積に対して問われたら、登記簿における公簿面積と実測面積は大概にして一致しません。その一致しない面積において、現状有姿で土地を買った、実際に土地を見て買ったのだから隠れた瑕疵なんてありえない、と言えなくなります。隠れた要件は新民法では外れています。新築分譲住宅の売買契約によっては、土地の面積を契約締結後に再測量した結果、当初契約時の面積と違っていたとなる場合もあります。増えていたら儲けものですが、少なかったら契約不適合責任でクレームをつけようと思う人がいるかもしれません。
数量についても、契約約款で確認をしたら今回の民法改正で代金減額請求も付与されることになったので、払いすぎた分を返金してくれ、ともなりかねません。この土地面積について、契約不適合責任の売買契約の文言の中に「土地面積については除く」と規定を設けて数量に関する契約不適合責任は問わないという特約を入れて契約約款を作成し内容を充実させて回避していくことが重要です。
瑕疵という明治時代の古い言葉を現代用語に置き換えるにあたって過去の判例も検証した結果、瑕疵から契約不適合と言葉が言い換えられることになりました。売主側が買主側に瑕疵担保責任を負うことに変わりはありませんが、言葉の意味があまりにもわかりやすくなったので、種類・品質・数量で粗を狙ってクレームをつけられてしまう可能性もあります。責任範囲が変わるわけではありませんが、契約不適合になった場合の効果は新民法では変わってきます。売買契約においては損害賠償の請求をするか、契約の目的を達成できない場合は解除するか今の民法は選択肢が2つしかありませんでした。しかし新民法だと直してくれという追完請求、損害賠償請求、解除もできます。これに加えてクレームで多く出てくる可能性がある新民法で導入された新しい概念「代金減額請求」というものも可能になってきます。つまり値引き請求ができるということです。新民法で契約不適合が発生したときに、クレームで多く出てくる項目になると懸念されています。
そこで対策として代金減額請求の規定について、新しい契約書に盛り込むことが重要となります。
またいくら値引き可能かの代金減額請求の基準も契約内容に明記しておかないと、買主側の根拠のない請求が来ても困るので、基準をしっかり設ける特約を物件ごとに検討しておこなうことが大事です。例えば、建物の場合、代金減額請求は悪いところがあったら売買代金の減額は契約不適合時の補修の要する費用を基準としておこなうものとする、などの規定を設けることで、最小限にトラブルを防ぐことが出来ます。
改正民法後も変わらず契約不適合を知ってから1年以内に通知、という内容は変わりません。では、通知をしたらどうなるのか。新民法では新たに規定された時効は、すべての契約の時効については、契約不適合を知ってから5年、または権利行使可能時点から10年、いずれか早く到来したときに時効成立となることが決まっています。つまりクレームが入ってから5年10年の規律となります。これを短くする特約を売買契約書などや契約約款にどのように明示していくかも課題となってきます。しかし特約を交わすにあたって気を付けなければいけないことは、宅建業法40条の規定では、いわゆる目的物の引渡しの日から2年以上となる特約を結ぶ場合を除き民法の規定に比して買主が不利となる特約をしてはいけない。という規定が設けられています。また2年間を下回る特約をしてはいけないので、宅建業者が売主側になる場合は必ず2年間は設けなければいけません。今回の民法改正を踏まえて約款を変更しようとした場合、宅建業法40条の違反はしないように気を付けてください。
また売買契約においては手付けに関する規定、旧民法では手付金は解約手付として「当事者」の一方が契約の履行に着手する場合において・・・という「当事者」という言葉を使っていましたが、新民法では判例の考え方を踏まえて手付金は解約手付として「相手方」が本契約の履行を着手する場合において・・・と「相手方」という言葉を使うようになったので、修正が必要となります。
民法改正となったいま、契約書の条項に具体的な記載を入れるなど、お客様とのトラブルにならない対策を行っていきましょう。
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